A crise do crédito imobiliário na América e Portugal

Muito se tem dito sobre a crise do crédito hipotecário na América, as taxas de juro e as perspectivas de crescimento económico. Muito pouco se tem informado sobre esta matéria. Vou tentar explicar o pouco que sei.

Nos últimos anos popularizou-se, sobretudo na América, uma forma de financiamento da compra de casa que se caracterizava pelo seguinte: o crédito era oferecido a pessoas que normalmente não teriam acesso a crédito hipotecário (por serem maus pagadores, por estarem desempregados, ou qualquer outra razão); por isso se fala do mercado 'sub-prime'. Essas pessoas, naturalmente, agarraram a oportunidade sem sequer se aperceberem das reais condições em que estavam a aceitar o crédito (como sempre, preocuparam-se com o valor da prestação mensal sem repararem que estavam isentas de juros por um ano, ou que a taxa do primeiro ano era promocional, sendo revista para cima nos anos seguintes, etc. etc.).

Até aqui, poder-se-ia defender que, mais uma vez, o capitalismo estava a criar riqueza, ao permitir o acesso a compra de casa a pessoas que de outro modo não o poderiam fazer. Mesmo que essas pessoas tivessem de vir a pagar mais do que tinham imaginado, sempre se pode defender que era uma coisa positiva - e, de qualquer modo, a expectativa natural de quem compra casa é que ela se vai valorizar; isto é, em último recurso, não sendo possível pagar a prestação, vende-se a casa).

Porém, este tipo de financiamento assentava ainda noutros pormenores, para além de que a inevitabilidade da permanente valorização das casas não é um dado adquirido (como bem sabemos aqui em Portugal).

Um desses pormenores era o facto de as empresas que ofereciam os créditos se financiarem junto de outros investidores, do seguinte modo: vendiam dívida de curto prazo para financiarem créditos de longo prazo; além disso, sobretudo os bancos, securitizavam os créditos hipotecários concedidos para os venderem a outros investidores - isto é, combinavam vários créditos hipotecários numa série de outros instrumentos, do tipo obrigações, com diferentes características de risco e portanto de retorno; assim as de menor risco (de incuprimento, essencialmente) ofereciam menores taxas de juro, as de maior risco maiores taxas. A vantagem para esses bancos é que mantinham todos os benefícios do serviço do empréstimo (relação comercial com o devedor hipotecário, comissões desse e outros serviços, etc.), sem o custo de manterem a obrigação de garantir o risco do incumprimento dos empréstimos com o seu próprio capital, visto que esses empréstimos deixavam de constar dos seus livros.

Do lado dos investidores, as vantagens vinham de obterem taxas de retorno superiores às oferecidas para investimentos mais seguros, maxime depósitos à ordem ou obrigações do tesouro, as níveis de risco que consideravam aceitáveis.

Outro dos pormenores, é que a avaliação do risco desses instrumentos foi feita por agências de rating, que não tinham conhecimento profundo dos referidos instrumentos, nem verdadeiras bases para "apreçarem" o real risco dos mesmos. Portanto, bastavam-se com as gordas comissões que cobravam e contentavam-se em aceitar os modelos de risco utilizados pelos seus clientes.

O maior pormenor, porém, é o facto de todo este mecanismo de crédito escapar completamente à actividade dos supervisores. Uma vez que não se tratava de crédito bancário, os Bancos centrais não os acompanhavam; como não era financiamento de empresas cotadas, as Autoridades de bolsa não os acompanhavam; nem as dos fundos, nem verdadeiramente ninguém. Consequentemente, o principal mecanismo de autoregulação dos mercados, a informação, não existia.

A pior consequência de tudo isto, foi o facto de muitos bancos terem comprado instrumentos desses, na miragem de obterem maiores retornos, sem verdadeiramente compreenderem o risco que (também) estavam a comprar. Portanto, hoje em dia quando esses bancos se tentam financiar eles próprios, muitos dos seus potenciais financiadores recusam-lhes crédito, porque não sabem qual a real situação dos referidos bancos.

Acresce a tudo isto que o preço do dinheiro, isto é as taxas de juro, tem vindo a aumentar, por causa dos receios de descontrole da inflacção.

O resultado é uma natural falta de liquidez nos mercados de crédito, exactamente por causa desses receios. Daí as intervenções dos bancos centrais a injectar liquidez no sistema, através de financiamentos a bancos com dificuldades. O problema é que ninguém conhece a verdadeira dimensão do problema. A oportunidade é que o custo do risco vai aumentar, ou seja, quem sobreviver vai passar a avaliar melhor o risco associado a este tipo de investimentos e portanto a exigir melhores compensações.

A dificuldade é que as crises de crédito podem com facilidade transformar-se em crises de expectativas, que são o maior acelarador para as crises económicas. E a única coisa que os bancos centrais podem fazer é injectar liquidez para tentar evitar esvaziamento do crédito. O que implica baixar as taxas de referência, mesmo correndo alguns riscos em matéria de inflacção. Ora, se o FED, nos tempos do anterior presidente, já deu provas de muita flexibilidade nesta matéria - e até alguma capacidade de inovação - o BCE ainda não foi testado nestes mesmos temas; e não tem dado grandes sinais de ser uma instituição flexível, para além de ser baseado numa tradição (Bundesbank) claramente anti-inovação...

Quanto a Portugal, parece não haver indícios de muita "contaminação" por via da crise do crédito hipotecário sub-prime americano. Mas pode haver consequências da menor liquidez do mercado de crédito. E há, seguramente, problemas sérios no que respeita ao nosso próprio mercado hipotecário - basta pensarmos no imobilismo do mercado imobiliário e nas prácticas de "renegociação" de créditos hipotecários generalizadas no sistema financeiro nacional (o que significa má avaliação de risco, pouca provimentação para cobertura, e muita "criatividade" para esconder situações de verdadeiro crédito mal parado). E aqui, o Banco de Portugal não é inocente, nem pode alegar falta de competências para acompanhar o que se passa.

Enfim, esperemos que a crise de crédito actual não se converta numa crise económica (recessão). O País não precisa de mais crises, importadas ou não.